بحث هام في هذه المسألة مدعم بالاسانيد و الاحكام ..
احكام المدة المبهمة فى عقد الايجار طبقا للقانون الجديد
ما هو حكم ادراج عبارات مشاهرة – مدة حياة المستأجر – مدة حياة المؤجر – مدة مفتوحة – الى ماشاء الله تعالى – الى زوال العقار فى بند تحديد المدة فى عقد الايجار طبقا للقانون رقم 4 لسنة 1996
اولا نوضح ان هذا القانون خاضع لاحكام القانون المدنى وطبقا لقواعد القانون المدنى يجب ان تكون المدة محددة وواضحة بهذا الشكل ( مدة الايجار هى 000 سنة تبدأ من 0/00/000 وتنتهى فى 0/00/000 ) وهذا يعنى ان عقد الايجار يجب الا يكون مؤبدا لانه طبقا للقانون المدنى هو عقد مؤقت ولا يجوز فيه التأبيد
مشكلة عقد الايجار غير الموضح المدة او المبهم فى مدته باحدى العبارات المذكورة اعلاه
أساس هذه المشكلة نص المادة 563 من القانون المدني والذي يتناول مشكلة عقد الإيجار غير
محدد المدة
(( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر
الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة
أ- فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ،
يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمستأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة
المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة
شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير )
[ المادة 563 من القانون المدني ]
نؤكد بداهة أن المسألة ليست علي هذا النحو من البساطة وإلا فوجئنا بأعداد لا حصر لها من المستأجرين يفترشون الأرض وآلاف الأحكام القضائية بالطرد.
- والوقع أن هذه المادة ونعني المادة 563 من القانون المدني تتعرض لا كثر من مشكلة
المشكلة الأولى 000 مشكلة عقد الإيجار الخالي من بيان المدة.
المشكلة الثانية 000 مشكلة عقد الإيجار غير معين المدة .
المشكلة الثالثة 000 مشكلة تعذر إثبات مدة عقد الإيجار.
ونكرر التساؤل هل إيراد أحد هذه الكلمات او العبارات في البند الخاص بمدة عقد الإيجار يترتب عليه وبشكل تلقائى اعتبار عقد الايجار قد انعقد لمدة غير معينة
000
الإجابة علي هذا التساؤل تقتضي بل تحتم إعادة فهم وتفسير نص المادة 563 من القانون المدني
في ضوء المواد 148 و 150 من القانون المدني .
ونري من جانبنا ان نتعرض أولا للاتجاهات المتعددة في تفسير المادة 563 من القانون المدني
علي المستوي القضائي والفقهي ثم نورد رأينا الخاص مدعما بأسانيده القانونية والقضائية.
ويسبق التعرض لهذه الآراء تحديد المقصود بآلاتي 000
يكون العقد خالي من بيان المدة إذا خلت بيانات هذا
العقد من البيان الخاص بتاريخ انتهاء العلاقة الايجارية او تترك الخانات الخاصة بهذه البيانات خالية
في نماذج العقود المطبوعة ، وفي هذه الحالة لا جدال ان الإيجار يعد منعقدا للمدة المحددة لدفع
الأجرة.
يكون عقد الإيجار غير معين المدة إذا أورد المتعاقدان ?? عقد الإيجار غير معين المدة
صراحة بعقد الإيجار ان المدة غير معينة او يقرر المتعاقدان ان مدة العقد هي المدة الملاءمة او
المناسبة او الصالحة او المدة التي تقتضيها الظروف ، ولا خلاف ان عقد الإيجار في هذه الحالة يعد
منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة *.
عقد الإيجار وتعذ ر إثبات مدته 000 يكون عقد الإيجار متعذر الإثبات في مدته إذا تراضي
المتعاقدين علي التعاقد ولكن اختلفوا في البيان الخاص بمدة العقد.
الرأي الأول 000
العبارات السابقة تعني انعقاد عقد الإيجار للمدة المحددة لدفع الأجرة
وفق صريح نص المادة 563 من القانون المدني
وفقًا لهذا الرأي فإن لهذه العبارات (( مشاهرة - المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال العقار - إلى
حين وفاة المستأجر -إلى حين وفاة المؤجر - إلى ما شاء الله تعالي )) معنى واحد واضح ومحدد هو
انعقاد هذا العقد للمدة المحددة لدفع القيمة الايجارية ويكون المستأجر ملزما برد العين إلي المؤجر
أثر انتهاء هذه المدة.
.......يتبع..........
الأساس القانوني
(( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر
الإيجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة ))
[ المادة 563 فقره 1 من القانون المدني ]
(( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء
أجر معلوم ))
[ المادة 558 من القانون المدني ]
(( (( ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد 000
[ المادة 598 فقرة أ من القانون المدني ]
فالواضح من نصوص المواد السابقة أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته ، وتفسير
العبارات السابقة بانعقاد عقد الإيجار لمدة دفع القيمة الايجارية هو التفسير الوحيد الذي يتفق مع
طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة ، ولا يصح الانحراف بالعبارات عن معناها وصولا إلى غاية
أخرى بعيدة ، وقد أكد ذات المعنى وكما سبق ، المذكرة الإيضاحية للقانون المدني وكذا
الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد العقود
الرضائية والتي ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد ، لأن تأبيد العقد أي تأبيد مدته أمر
يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار ويقلب الحال إلى ملكية .
؟ ما هي المدد التي يعتبر عقد الإيجار قد انعقد لغايتها 000
أجابت علي ذلك المادة 563 من القانون المدني ،وقد فرقت بين ثلاث أنواع من الأماكن التي يتم
استئجارها 000
الاراضى الزراعية والاراضى البور
في الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ،
يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
ثاني
المصانع والمكاتب والمخازن والمحال التجارية
فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمستأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة
المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
المساكن والغرف المؤثثة
في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين
أو أكثر ، وجب التنبيه قبل ﻧﻬايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير.
محكمة النقض
( متى كانت عبارة العقد واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فاته لا يجوز إخضاعها لقواعد
التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير )
[1993/2/ [ نقض 491 لسنة 59 ق جلسة 23
( القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير
الانحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر )
[1993/4/ [ نقض 904 لسنة 59 ق جلسة 5
ومقتضى ما أوردة هذا الاتجاه من أحكام محكمتنا العليا في سلوك سبيل التفسير أنه لا يجوز
التفسير لما هو واضح ، ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المحدد.
الرأي الثاني 000
العبارات السابقة تعني انعقاد عقد الإيجار لمدة ستون سنه
قياسا علي حق الحكر الوارد بالمادة 999 مدني
فى حين يري أنصار الاتجاه الأول أن العبارات المشار إليها تعنى أن مدة عقد الإيجار ينعقد للمدة
المعينة لدفع القيمة الايجارية فإن أنصار الاتجاه الثاني يروا خطأ ذلك ويروا من جانبهم أن عقد
الإيجار المحرر فى ظل قواعد المدني وعبر المتعاقدان عن انتهاء مدته بكلمة مشاهرة أو غيرها من
العبارات المشار إليها (( مشاهرة - المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال العقار - إلى حين وفاة
المستأجر -إلى حين وفاة المؤجر - إلى ما شاء الله تعالي )) يمتد لأطول مدة يمتد إليها عقد الإيجار ،
وهى مدة ستون عامًا قياسا على مدة حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدني ، وقد
أورد أيضا هذا الاتجاه عددًا من الأسانيد لتأكد صحة رأيهم.
أولا 00 أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان امتداد
يتم وبقوة القانون ، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلى أحكام القانون
المدني باعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر
على تدوين كلمة مشاهرة او غيرها من العبارات رغبة من المتعاقدين وعلى الأخص المستأجر فى
التعاقد لمدة طويلة بل وغير محددة .
ا 00 أن كلمة مشاهرة أو غيرها من العبارات المشاﺑﻬة والتي يوردها المتعاقدان المؤجر ثاني
والمستأجر فى عقدهما المحرر فى ظل القانون 4 لسنة 1996 م - القانون المدني - يقصد ﺑﻬا حتمًا
أمضى مدة إيجار ممكنة يدعم ذك ظروف التعاقد وطبيعة الظروف الاجتماعية والاقتصادية
والشخصية ، باعتبار عقد الإيجار عقد ذي صبغة أسرية لا شخصية بما يتضمنه من الرغبة في
الاستقرار.
ا 00 أن تفسير كلمة المشاهرة أو ما يماثلها من العبارات الأخرى والتي يوردها المتعاقدان ثالث
بالبيان الخاص بمدة عقد الإيجار يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية فى التعامل .
(( يجب تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .
ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ، ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا
للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام )) [ المادة 148 من القانون المدني ]
خلاصة الأمر 000 إن كلمة المشاهرة أو ما يماثلها من العبارات الأخرى يلزم أن تفسر على
أﻧﻬا أمضى مدة يمتد إليها عقد الإيجار وهى ستون عامًا قياسًا على امتداد حق الحكر كما ورد
.[1] بالمادة 999 من القانون المدني 1
الرأي الثالث 000
العبارات السابقة تعني انعقاد عقد الإيجار لمدة ستون سنة آما قد
تعني انعقاد عقد الإيجار لمدة دفع الأجرة حسب ظروف آل تعاقد
بقاء العلاقة الايجارية خاضعة ولفترة طويلة لأحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية كان السبب
المباشر فى نشوء هذا الخلاف والاختلاف فى بيان المقصود بالمشاهرة وما يماثلها من العبارات
السابق الإشارة إليها ، و مرد ذلك وكما أشرنا أن قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية لم تعنى بالمدة
في عقد الإيجار ، فكان عقد الإيجار يمتد ويتجدد من تلقاء نفسه وبقوة القانون .
الآن فى ظل تطبيق أحكام وقواعد القانون المدني بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996 م يثار
التساؤل ما هو الأثر الذي يترتب علي تدوين المؤجر والمستاجر 000 لأحد العبارات السابقة محل
؟ تاريخ انتهاء مدة عقد الإيجار 000
الصحيح في تصورنا والمدعوم بالأدلة القانونية – كما سيلي – أنه يتحتم تحديد المقصود بكلمة
مشاهرة وما يماثلها من عبارات مضافة إلى المستقبل في ضوء كل المواد الآتية " 148 و 150 و
598 و 563 من القانون المدني " لا على النحو التالي .
أولا 000 انتهاء عقد الإيجار فى ضوء المادة 598 من القانون المدني
(( (( ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد 00
[ المادة 598 من القانون المدني ]
ثانيا 000 مشكلة المدة ومتي تكون غير معينة او يتعذر إثباتها
( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر
الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة
1] قياس مدة عقد الإيجار على مدة الحكر " أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني وأن كان يتسم بصفة التأقيت فى ]1
مدته إلا أن المشرع لم يعين مدة كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون ، كما لم يحدد حد أدنى ، ومن ثم
تجب إعمال إرادة المتعاقدين فى شأن تلك المدة والتي ترد بالعقد ما دامت لم تخالف نصًا فى القانون كان يكون المؤجر ليس له
حق الإيجار إلا لمدة معينة كما فى حالة من يملك حق الإدارة فقط . وإذا ورد عقد الإيجار مؤبدا ( لأجل غير مسمى ) فإنه لا
يجوز أن تزيد مدته في أية حالة على ستين وإلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر "
أ- فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر
، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل
نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمستأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة
المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة
شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل ﻧﻬايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل
نصفها الأخير )
[ المادة 563 من القانون المدني ]
مقتضى صراحة نص المادة 598 من القانون المدني انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته ، ومدة
العقد على هذا النحو تصح أن تكون مدة ما دون التقيد بحد أدنى أو بحد أقصى ، وانتهاء المدة
كسبب لانتهاء العقد يقتضي بداهة أن تكون معينه ومعلومة ، ذات بداية وﻧﻬاية
( تاريخ لبدء العقد ---- تاريخ لانتهاء العقد )
أما عن حل تلك المشكلات وكما أراد المشرع فيتمثل فى إيجاد المشرع لتاريخ اعتباري أو تقديري
هو مدة دفع الأجرة ففي الحالات الثلاث السابقة يعد الإيجار [ عقد الإيجار ] منعقدا
لذات مدة دفع القيمة الايجارية .
(( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المد المدعاة ، اعتبر
الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة
أ- فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ،
يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة
المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة
شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل ﻧﻬايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل
نصفها الأخير ))
[ المادة 563 من القانون المدني ]
والتساؤل الذي يعد مدخ ً لا صحيحا لبيان الأثر القانوني لوجود كلمة المشاهرة وما يماثلها من
1996 م /2/ العبارات المضافة او إلى زمن غير محدد بعقد الإيجار المحرر منذ 1
د ل عق ارات تجع ن العب ا م ا يماثله شاهرة او م ة الم ضمن آلم ار المت د الإيج ل عق ه
؟ الإيجار خاليا من بيان المدة 000
؟ هل عقد الإيجار المتضمن آلمة المشاهرة يكون معقودا لمدة غير معينة 000
هل عقد الإيجار المتضمن آلمة المشاهرة وما يماثلها من العبارات يتعذر إثبات مدته
؟000
في محاولة التوصل إلي الحل القانوني الصحيح يرجى مراعاة
أن إعمال نص المادة 563 من القانون المدني والخاص بتعيين ﻧﻬاية زمنية لعقد الإيجار بالاعتماد
علي المدة المحددة لدفع الإيجار تفترض أن يكون إما خاليا من بيان المدة ( مدة العقد ) وإما معقودا
لمدة غير معينة وإما يتعذر إثبات مدته .
والمستفاد من نص المادة 563 من القانون المدني أن عقد الإيجار قد يعقد دون بيان مدة العقد
رغم الاتفاق عليها كركن من أركان عقد الإيجار ، وقد يعقد كذلك دون مدة محددة ، وأخيرًا
فأن نص المادة 563 من القانون المدني أجازت إثبات مدة عقد الإيجار بعيدًا عن صلب عقد الإيجار ذاته
يستفاد ذلك من عبارة النص 000 أو تعذر إثبات المدة المدعاة 000 أي مدة عقد
الإيجار ، فمسألة المدة في عقد الإيجار هي مسألة يجوز إثباﺗﻬا ونفيها بعيدا عن صلب عقد الإيجار .
لذا فمدة عقد الإيجار من الأمور التي يجوز التصدي لها قضاءًا من حيث تحديد تاريخ انتهاء
مدة العقد . فللقاضي فى ضوء ظروف كل دعوى على استقلال أن يحدد متى ينتهي عقد الإيجار ،
وفي ذلك يقرر أستاذنا الدكتور / عبد الرزاق السنهوري : إذا اتفق المتعاقدان علي ان يكون
الإيجار مؤبدا فهذا لا يجوز ، ولذلك إذا اتفقا علي مدة طويلة تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد ،
ويترك تحديد المدة الطويلة التي تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد للقاضي ، فينظر في كل عقد إلى
ظروفه وملابساته ، وفى ضوء ما سبق يصبح الحكم المسبق على كلمة مشاهرة وما يماثلها من
عبارات مضافة إلى المستقبل حكما غير صحيح قانونا ، بل الصحيح هو تحديد المعنى والمقصود فى
ضوء كل حالة تعاقد على حدة .
إثبات مدة عقد الإيجار فى ضوء وأحكام القانون المدني
أوضحنا أن عقد الإيجار المتضمن كلمة مشاهرة أو ما يماثلها من الكلمات أو العبارات
المضافة إلى زمن لا يعد خاليا من بيان المدة ( مدة عقد الإيجار ) كما أنه لا يعد معقودا لمدة غير
محدودة ، و الخلاف ينحصر فى تساؤلين .
قاضى الموضوع وتفسير كلمة مشاهرة وما يماثلها من عبارات غير محددة او مضافة الى زمن
التفسير أحد وسائلة وطرق تطبيق القانون ، والقاضى ملزم فى تفسير العقود تحديدًا - ومنها
عقد الإيجار - بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التي استعملاها
، صحيح أنه لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلا أن ذلك رهين ومشروط بأن تكون الألفاظ
والعبارات التي دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين ( المؤجر- المستأجر )
بالفعل ، فالعبرة باللفظ أو العبارة التي تعبر عن الإرادة وما اتجهت إليه فإذا أراد المتعاقدان شيء
محدد ولم تعبر الألفاظ والعبارات التي استعملاها عنه ، أو أدت لمعنى مخالف لذلك تحتم الأخذ
لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أو فى بمقصود
المتعاقدين منهما دون أن تتقيد بألفاظهما مستعينة فى ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابستها ولها
أن تستعين بالبينة والقرائن فى ذلك .
[1996/2/ [ نقض 1010 لسنة 64 ق جلسة 22
[ 1998/3/ [ نقض 9556 لسنة 64 ق جلسة 1
مبدأ حسن النية فى تفسير العقود يعنى وكما يتضح من حكم النقض أن على
محكمة الموضوع أن تلتزم عبارات العقد الواضحة شريطة أن تكون تلك العبارات والألفاظ
المستخدمة فى العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدان .
حق قاضى الموضوع فى تفسير العقد بما يراه أو فى بإرادة المتعاقدين لا يخوله حق التعلي
الانحراف بالمعنى الواضح إلى معنى أخر إلا إذا بأن بحكمة أسباب ذلك ، فحرية القاضى مقيدة
ببيان الأسباب التي أرتكن إليها ، ومعنى ذلك هو تأكيد لحق المحكمة الموضوع فى إقرار ما تراه أو
فى بإرادة المتعاقدين ولو خالف صريح اللفظ والعبارات ، القيد الوحيد هو تسبب هذا المسلك ،
وتبرير هذا المسلك يكون من خلال ما أدركته محكمة الموضوع لحقيقة الأمر من خلال تحقيقاﺗﻬا في
الموضوع وظروف الدعوى وما تجمع لديها من أدلة وقرائن .
حكم هام
في بيان المقصود بالمشاهرة وما يماثلها من العبارات المضافة إلى زمن
ومدي تأثيرها علي امتداد عقد الإيجار
الحكم الصادر فى الدعوى رقم 1143 لسنة 97
إيجارات آلى محكمة قليوب الكلية
والمؤيد استئنافياً تحت رقم 576 لسنة 30 ق
1998 - دائرة 14 إيجارات /4/ جلسة 15
محكمة بنها الكلية
حيثيات الحكم وأسبابه ومنطوقة
المحكمة
بعد سماع المرافعة والإطلاع على الأوراق والمداولة قانونا .
حيث أن واقعات هذه الدعوى حسبما يبين من أوراقها ومستنداﺗﻬا تخلص فى أى المدعى عقد لواء الخصومة فيها قبل المدعى عليه بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة القناطر الخيرية فى
89/10/ 96/12/3 وأعلنت قانونا قال فيها شرحا لدعواه أنه وبموجب عقد إيجار مؤرخ 19
يستأجر منه المدعى عليه ما هو شقة مبينه الحدود والمعالم بالصحيفة والكائنة بناحية كفر الشرفا
الغربي التي لا يسري عليها أحكام قانون إيجار الأماكن من حيث امتداد عقد الإيجار وإنما يطبق عليها القواعد العامة فى القانون المدني ولما كانت الأجرة الشهرية هي 45 جنيه ومن ثم ينعقد لمدة
دفع الأجرة وقد قام المدعى بإنذار المدعى عليه بإخلاء العين المؤجرة طبقا للمادة 563 مدني إلا أنه لم يمثل الأمر حدا بالمدعى لإقامة دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإﻧﻬاء عقد الإيجار سند التداعي
وإخلاء المدعى دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإﻧﻬاء عقد الإيجار سند التداعي وإخلال المدعى عليه من العين محله وتسليمها للمدعى خالية مما يشغلها وإلزامه بالمصروفات والأتعاب بحكم مشمول
بالنفاذ المعجل .
- وحيث ساند المدعى دعواه بحافظة مستندات طويت على
1) أصل عقد الإيجار سند التداعي . )
96 معلن له فيه رغبته فى إﻧﻬاء /11/ 2) ًأصل إنذار على يد محضر معلن من المدعى عليه فى 13 )
. 1996/12/ عقد الإيجار ابتداء من 1
وحيث تداول نظر الدعوى أمام محكمة القناطر على النحو المبين بمحاضر جلساﺗﻬا والتي مثل ﺑﻬا
التداعي كل بوكيله وقدم الحاضر عن المدعى شهادة يفيد عدم خضوع قرية كفر الشرفا الغربي (
أحكام قانون إيجار الأماكن وقدم الحاضر عن المدعى عليه بمذكرة بدفاعه .
97 قضت محكمة القناطر محكمة الخيرية الجزئية بعدم اختصاصها /7/ وحيث أنه بجلسة 31
قيمتها بنظر الدعوى وبإحالته إلى هذه المحكمة 0 وأسست قضاؤها على سند من أن الثابت بعقد
الإيجار سند التداعي أن مدته لأجل غير مسمى بما يصبح غير محدد المدة وتضحى فيه الدعوى
بطلب فسخه وإﻧﻬاءه غير مقدرة القيمة وينعقد للمحكمة الكلي
وحيث تداول نظر الدعوى إمام هذه المحكمة على النحو المبين بمحاضر جلساﺗﻬا والتى مثل ﺑﻬا
97 قرر الحاضر عن المدعى أنه لم يطعن على الحكم /10/ طرفي التداعي كل بوكيله وبجلسة 8
القضاء بعدم اختصاص محكمة القناطر قيميًا بنظر الدعوى وإحالته إلى هذه المحكمة وطلب الحاضر
عن المدعى عليه بندب خبير فى الدعوى 00 وبذات الجلسة قررت المحكمة أن يصدر حكمها فى
الدعوى بجلسة اليوم 00
( وحيث أن المحكمة تشير تقديما لقضائها إلى أنه من المقرر قانونا وفقا لمفهوم المادة ( 110
مرافعات على أن " وتلتزم المحكمة المحال إليها فى الدعوى بنظرها " ومفاد ذلك أن المحكمة المحال
إليها فى الدعوى تلزم بنظر الدعوى ولا يجوز لها أن تعيد بحث اختصاصها وإنما عليها التسليم لهذا
الاختصاص ولو كان الحكم في نظرها خاطئا بل إنما تتقيد بأسباب التي بنى عليها الحكم الصادر
بعدم الاختصاص والإحالة والمترتبة بمنطوقة ارتباطا لا يقبل التجزئة 000 فإذا كانت المحكمة قد
قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى على أساس أن نتيجة الدعوى مبلغ معين لا يدخل فى
اختصاصها فأﻧﻬا تتقيد بالقيمة التى أوردﺗﻬا للدعوى وسند ذلك التقدير راجع في ذلك الدفوع في
قانون المرافعات فقها وقضاءا للمستشار عزمى البكري طبعة 1996 ص 240 طعن رقم 338
1511 لسنة - 76/3/ 72 طعن رقم 499 لسنة 41 ق جلسة 29 /5/ لسنة 37 ق جلسة 9
81 . ومن ثم فإن ذلك الحكم بمنطوقة بالإحالة وبالأسباب المرتبطة بذلك /6/ 48 ق جلسة 24
المنطوق ارتباطا وثيقا والتي كانت سببا فى تقدير الدعوى وفيها أسس وسند ذلك التقدير تكون ذات حجة أمام المحكمة المحال إليها طالما لم يطعن على ذلك الحكم ولو كان قد بنى على قاعدة قانونية غير صحيحة لن قوة الأمر المقضي به تعلو على اعتبارات النظام العام طعن رقم 649
87 ) وقضى أنه متى كانت محكمة بندر الفيوم الجزئية قد قضت /12/ لسنة 54 ق جلسة 29
بعدم اختصاصها فيما بنظر الدعوى وإحالتها إلى المحكمة الابتدائية تأسيسا على أن عقد الإيجار عين التداع قد انعقد لمدة غير محددة ومن ثم أصبحت الدعوى غير مقدرة القيمة 00 وقد صار
ذلك الحكم ﻧﻬائيا بعدم استئنافه ومن ثم فإنه يجوز قوة الأمر المقضي بالنسبة لمنطوقة وما أقيم عليه
بغير أسباب مرتبطة به ويتعين على المحكمة المحال إليها الدعوى أن تتقيد به حتى ولو كان قد .
فإذا استوفت الحكم الصادر فى الدعوى من المحكمة المحال إليها " المحكمة الابتدائية " وقضى
استئنافيا بعدم جواز الاستئناف لصدره فى دعوى لكل بينهما عن النصاب الانتهائي للمحكمة__
التى أصدرته المحكمة الابتدائية فإن ذلك الحكم يكون قد خالف القانون بما يوجب نقض حالة إهداره لقوة الأمر المقضي به التى جازها قضاء المحكمة الجزئية فى خصوص قيمة الدعوى طعن رقم
( 90/6/ 2861 لسنة 59 ق جلسة 4
هذا ومن المقرر قانونا أن منطوق الحكم هو الذي يحدد حجية الشيء المحكوم به إلا أنه إذا كانت الأسباب التي أدت للمنطوق مرتبطة به ارتباطا وثيقا بحيث لا يقوم له قائمة إلا ﺑﻬا فإن تكون معه
وحدة لا يتجزأ ويرد عليها ما يرد عليه من قوة الأمر المقضي " مفهوم الطعن 1346 لسنة 51
( 86/4/ ق جلسة 3
كما أنه من المقرر قانونا أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام قانونا إيجار الأماكن عقد قانونا ولو انتهت مدته 00 كما أن الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني وأن كان يتسم بصفته التأقيت في مدته غلا أن المشرع لم يعين مدة معينه كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون
كما لم يحدد حد أدنى ومن ثم يجب أعمال إرادة المتعاقدين فى تلك المدة والتي ترد بالعقد مادام لا
تخالف تلك المدة نصًا فى القانون كأن يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينه كما فى حالة ان يملك حق الإرادة فقط 0وإذا ورد عقد الإيجار مؤيدا فإن كان لأجل غير مسمى فإنه لا يجوز ان تزيد مدته فى اية حالة علي ستين سنة غلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر " راجع فى ذلك
المفهوم - الوسيط فى شرح القانون المدني للسنهورى - الجزء السادس - الإيجار والعارية -
اﻟﻤﺠلد الأولى طبعة 88 ص 197 وما بعدها )
وحيث أنه لما كان ما تقدم وكان المدعى قد أقام دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإﻧﻬاء عقد الإيجار سند
89 حالة عدم خضوعه لأحكام قانون إيجار الأماكن ورغبته فى ذلك /1/ التداعي المؤرخ 19
الإﻧﻬاء لانتهاء مدته الشهرية - مدة وقع الأجرة - وكانت الدعوى وقد نظرت أمام محكمة القناطر الخيرية والتي قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وأسست قضاؤها بذلك المنطوق على أسباب وثيقة به ومرتبطة به ارتباطا لا يقبل التجزئة حاصلها أن الثابت بعقد الإيجار أنه قد أنعقد لمدة غير محددة إذ انعقد لأجل غير مسمى فإنه وأخذا بحجية ذلك الحكم منطوقا وأسبابا ولجواز أن ينعقد عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني لا مضى مدة فإن جاءت تلك المدة بما لا يزيد عن ستون عاما وهو مدة لم يصل عقد الإيجار سند التداعي في مدته إليها بعد فضلا عن أعمال شريعة المتعاقدين في ذلك العقد بانعقاده لأجل غير مسمى مما تضحي معه دعوى المدعى الماثلة بإشهاره لكونه قد انعقد مشاهرة وقد خالفه صحيح القانون والواقع متعينا معه والحال كذلك القضاء فى موضوع هذه الدعوى بالرفض وذلك على النحو المبين بمنطوق هذا الحكم
وحيث أنه وعن المصروفات شاملة أتعابا المحاماة فتلزم ﺑﻬا المحكمة المدعى وقد خسر التداعي عملا
. بمفهوم المادتين ( 184 ) مرافعات ، 187 من قانون المحاماة الرقيم 17 لسنة 83
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الدعوى وألزمت المدعى بالمصروفات وعشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة
احكام المدة المبهمة فى عقد الايجار طبقا للقانون الجديد
ما هو حكم ادراج عبارات مشاهرة – مدة حياة المستأجر – مدة حياة المؤجر – مدة مفتوحة – الى ماشاء الله تعالى – الى زوال العقار فى بند تحديد المدة فى عقد الايجار طبقا للقانون رقم 4 لسنة 1996
اولا نوضح ان هذا القانون خاضع لاحكام القانون المدنى وطبقا لقواعد القانون المدنى يجب ان تكون المدة محددة وواضحة بهذا الشكل ( مدة الايجار هى 000 سنة تبدأ من 0/00/000 وتنتهى فى 0/00/000 ) وهذا يعنى ان عقد الايجار يجب الا يكون مؤبدا لانه طبقا للقانون المدنى هو عقد مؤقت ولا يجوز فيه التأبيد
مشكلة عقد الايجار غير الموضح المدة او المبهم فى مدته باحدى العبارات المذكورة اعلاه
أساس هذه المشكلة نص المادة 563 من القانون المدني والذي يتناول مشكلة عقد الإيجار غير
محدد المدة
(( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر
الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة
أ- فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ،
يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمستأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة
المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة
شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير )
[ المادة 563 من القانون المدني ]
نؤكد بداهة أن المسألة ليست علي هذا النحو من البساطة وإلا فوجئنا بأعداد لا حصر لها من المستأجرين يفترشون الأرض وآلاف الأحكام القضائية بالطرد.
- والوقع أن هذه المادة ونعني المادة 563 من القانون المدني تتعرض لا كثر من مشكلة
المشكلة الأولى 000 مشكلة عقد الإيجار الخالي من بيان المدة.
المشكلة الثانية 000 مشكلة عقد الإيجار غير معين المدة .
المشكلة الثالثة 000 مشكلة تعذر إثبات مدة عقد الإيجار.
ونكرر التساؤل هل إيراد أحد هذه الكلمات او العبارات في البند الخاص بمدة عقد الإيجار يترتب عليه وبشكل تلقائى اعتبار عقد الايجار قد انعقد لمدة غير معينة
000
الإجابة علي هذا التساؤل تقتضي بل تحتم إعادة فهم وتفسير نص المادة 563 من القانون المدني
في ضوء المواد 148 و 150 من القانون المدني .
ونري من جانبنا ان نتعرض أولا للاتجاهات المتعددة في تفسير المادة 563 من القانون المدني
علي المستوي القضائي والفقهي ثم نورد رأينا الخاص مدعما بأسانيده القانونية والقضائية.
ويسبق التعرض لهذه الآراء تحديد المقصود بآلاتي 000
يكون العقد خالي من بيان المدة إذا خلت بيانات هذا
العقد من البيان الخاص بتاريخ انتهاء العلاقة الايجارية او تترك الخانات الخاصة بهذه البيانات خالية
في نماذج العقود المطبوعة ، وفي هذه الحالة لا جدال ان الإيجار يعد منعقدا للمدة المحددة لدفع
الأجرة.
يكون عقد الإيجار غير معين المدة إذا أورد المتعاقدان ?? عقد الإيجار غير معين المدة
صراحة بعقد الإيجار ان المدة غير معينة او يقرر المتعاقدان ان مدة العقد هي المدة الملاءمة او
المناسبة او الصالحة او المدة التي تقتضيها الظروف ، ولا خلاف ان عقد الإيجار في هذه الحالة يعد
منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة *.
عقد الإيجار وتعذ ر إثبات مدته 000 يكون عقد الإيجار متعذر الإثبات في مدته إذا تراضي
المتعاقدين علي التعاقد ولكن اختلفوا في البيان الخاص بمدة العقد.
الرأي الأول 000
العبارات السابقة تعني انعقاد عقد الإيجار للمدة المحددة لدفع الأجرة
وفق صريح نص المادة 563 من القانون المدني
وفقًا لهذا الرأي فإن لهذه العبارات (( مشاهرة - المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال العقار - إلى
حين وفاة المستأجر -إلى حين وفاة المؤجر - إلى ما شاء الله تعالي )) معنى واحد واضح ومحدد هو
انعقاد هذا العقد للمدة المحددة لدفع القيمة الايجارية ويكون المستأجر ملزما برد العين إلي المؤجر
أثر انتهاء هذه المدة.
.......يتبع..........
الأساس القانوني
(( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر
الإيجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة ))
[ المادة 563 فقره 1 من القانون المدني ]
(( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء
أجر معلوم ))
[ المادة 558 من القانون المدني ]
(( (( ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد 000
[ المادة 598 فقرة أ من القانون المدني ]
فالواضح من نصوص المواد السابقة أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته ، وتفسير
العبارات السابقة بانعقاد عقد الإيجار لمدة دفع القيمة الايجارية هو التفسير الوحيد الذي يتفق مع
طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة ، ولا يصح الانحراف بالعبارات عن معناها وصولا إلى غاية
أخرى بعيدة ، وقد أكد ذات المعنى وكما سبق ، المذكرة الإيضاحية للقانون المدني وكذا
الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد العقود
الرضائية والتي ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد ، لأن تأبيد العقد أي تأبيد مدته أمر
يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار ويقلب الحال إلى ملكية .
؟ ما هي المدد التي يعتبر عقد الإيجار قد انعقد لغايتها 000
أجابت علي ذلك المادة 563 من القانون المدني ،وقد فرقت بين ثلاث أنواع من الأماكن التي يتم
استئجارها 000
الاراضى الزراعية والاراضى البور
في الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ،
يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
ثاني
المصانع والمكاتب والمخازن والمحال التجارية
فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمستأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة
المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
المساكن والغرف المؤثثة
في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين
أو أكثر ، وجب التنبيه قبل ﻧﻬايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير.
محكمة النقض
( متى كانت عبارة العقد واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فاته لا يجوز إخضاعها لقواعد
التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير )
[1993/2/ [ نقض 491 لسنة 59 ق جلسة 23
( القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير
الانحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر )
[1993/4/ [ نقض 904 لسنة 59 ق جلسة 5
ومقتضى ما أوردة هذا الاتجاه من أحكام محكمتنا العليا في سلوك سبيل التفسير أنه لا يجوز
التفسير لما هو واضح ، ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المحدد.
الرأي الثاني 000
العبارات السابقة تعني انعقاد عقد الإيجار لمدة ستون سنه
قياسا علي حق الحكر الوارد بالمادة 999 مدني
فى حين يري أنصار الاتجاه الأول أن العبارات المشار إليها تعنى أن مدة عقد الإيجار ينعقد للمدة
المعينة لدفع القيمة الايجارية فإن أنصار الاتجاه الثاني يروا خطأ ذلك ويروا من جانبهم أن عقد
الإيجار المحرر فى ظل قواعد المدني وعبر المتعاقدان عن انتهاء مدته بكلمة مشاهرة أو غيرها من
العبارات المشار إليها (( مشاهرة - المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال العقار - إلى حين وفاة
المستأجر -إلى حين وفاة المؤجر - إلى ما شاء الله تعالي )) يمتد لأطول مدة يمتد إليها عقد الإيجار ،
وهى مدة ستون عامًا قياسا على مدة حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدني ، وقد
أورد أيضا هذا الاتجاه عددًا من الأسانيد لتأكد صحة رأيهم.
أولا 00 أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان امتداد
يتم وبقوة القانون ، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلى أحكام القانون
المدني باعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر
على تدوين كلمة مشاهرة او غيرها من العبارات رغبة من المتعاقدين وعلى الأخص المستأجر فى
التعاقد لمدة طويلة بل وغير محددة .
ا 00 أن كلمة مشاهرة أو غيرها من العبارات المشاﺑﻬة والتي يوردها المتعاقدان المؤجر ثاني
والمستأجر فى عقدهما المحرر فى ظل القانون 4 لسنة 1996 م - القانون المدني - يقصد ﺑﻬا حتمًا
أمضى مدة إيجار ممكنة يدعم ذك ظروف التعاقد وطبيعة الظروف الاجتماعية والاقتصادية
والشخصية ، باعتبار عقد الإيجار عقد ذي صبغة أسرية لا شخصية بما يتضمنه من الرغبة في
الاستقرار.
ا 00 أن تفسير كلمة المشاهرة أو ما يماثلها من العبارات الأخرى والتي يوردها المتعاقدان ثالث
بالبيان الخاص بمدة عقد الإيجار يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية فى التعامل .
(( يجب تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .
ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ، ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا
للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام )) [ المادة 148 من القانون المدني ]
خلاصة الأمر 000 إن كلمة المشاهرة أو ما يماثلها من العبارات الأخرى يلزم أن تفسر على
أﻧﻬا أمضى مدة يمتد إليها عقد الإيجار وهى ستون عامًا قياسًا على امتداد حق الحكر كما ورد
.[1] بالمادة 999 من القانون المدني 1
الرأي الثالث 000
العبارات السابقة تعني انعقاد عقد الإيجار لمدة ستون سنة آما قد
تعني انعقاد عقد الإيجار لمدة دفع الأجرة حسب ظروف آل تعاقد
بقاء العلاقة الايجارية خاضعة ولفترة طويلة لأحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية كان السبب
المباشر فى نشوء هذا الخلاف والاختلاف فى بيان المقصود بالمشاهرة وما يماثلها من العبارات
السابق الإشارة إليها ، و مرد ذلك وكما أشرنا أن قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية لم تعنى بالمدة
في عقد الإيجار ، فكان عقد الإيجار يمتد ويتجدد من تلقاء نفسه وبقوة القانون .
الآن فى ظل تطبيق أحكام وقواعد القانون المدني بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996 م يثار
التساؤل ما هو الأثر الذي يترتب علي تدوين المؤجر والمستاجر 000 لأحد العبارات السابقة محل
؟ تاريخ انتهاء مدة عقد الإيجار 000
الصحيح في تصورنا والمدعوم بالأدلة القانونية – كما سيلي – أنه يتحتم تحديد المقصود بكلمة
مشاهرة وما يماثلها من عبارات مضافة إلى المستقبل في ضوء كل المواد الآتية " 148 و 150 و
598 و 563 من القانون المدني " لا على النحو التالي .
أولا 000 انتهاء عقد الإيجار فى ضوء المادة 598 من القانون المدني
(( (( ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد 00
[ المادة 598 من القانون المدني ]
ثانيا 000 مشكلة المدة ومتي تكون غير معينة او يتعذر إثباتها
( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر
الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة
1] قياس مدة عقد الإيجار على مدة الحكر " أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني وأن كان يتسم بصفة التأقيت فى ]1
مدته إلا أن المشرع لم يعين مدة كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون ، كما لم يحدد حد أدنى ، ومن ثم
تجب إعمال إرادة المتعاقدين فى شأن تلك المدة والتي ترد بالعقد ما دامت لم تخالف نصًا فى القانون كان يكون المؤجر ليس له
حق الإيجار إلا لمدة معينة كما فى حالة من يملك حق الإدارة فقط . وإذا ورد عقد الإيجار مؤبدا ( لأجل غير مسمى ) فإنه لا
يجوز أن تزيد مدته في أية حالة على ستين وإلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر "
أ- فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر
، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل
نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمستأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة
المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة
شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل ﻧﻬايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل
نصفها الأخير )
[ المادة 563 من القانون المدني ]
مقتضى صراحة نص المادة 598 من القانون المدني انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته ، ومدة
العقد على هذا النحو تصح أن تكون مدة ما دون التقيد بحد أدنى أو بحد أقصى ، وانتهاء المدة
كسبب لانتهاء العقد يقتضي بداهة أن تكون معينه ومعلومة ، ذات بداية وﻧﻬاية
( تاريخ لبدء العقد ---- تاريخ لانتهاء العقد )
أما عن حل تلك المشكلات وكما أراد المشرع فيتمثل فى إيجاد المشرع لتاريخ اعتباري أو تقديري
هو مدة دفع الأجرة ففي الحالات الثلاث السابقة يعد الإيجار [ عقد الإيجار ] منعقدا
لذات مدة دفع القيمة الايجارية .
(( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المد المدعاة ، اعتبر
الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة
أ- فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ،
يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة
المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة
شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل ﻧﻬايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل
نصفها الأخير ))
[ المادة 563 من القانون المدني ]
والتساؤل الذي يعد مدخ ً لا صحيحا لبيان الأثر القانوني لوجود كلمة المشاهرة وما يماثلها من
1996 م /2/ العبارات المضافة او إلى زمن غير محدد بعقد الإيجار المحرر منذ 1
د ل عق ارات تجع ن العب ا م ا يماثله شاهرة او م ة الم ضمن آلم ار المت د الإيج ل عق ه
؟ الإيجار خاليا من بيان المدة 000
؟ هل عقد الإيجار المتضمن آلمة المشاهرة يكون معقودا لمدة غير معينة 000
هل عقد الإيجار المتضمن آلمة المشاهرة وما يماثلها من العبارات يتعذر إثبات مدته
؟000
في محاولة التوصل إلي الحل القانوني الصحيح يرجى مراعاة
أن إعمال نص المادة 563 من القانون المدني والخاص بتعيين ﻧﻬاية زمنية لعقد الإيجار بالاعتماد
علي المدة المحددة لدفع الإيجار تفترض أن يكون إما خاليا من بيان المدة ( مدة العقد ) وإما معقودا
لمدة غير معينة وإما يتعذر إثبات مدته .
والمستفاد من نص المادة 563 من القانون المدني أن عقد الإيجار قد يعقد دون بيان مدة العقد
رغم الاتفاق عليها كركن من أركان عقد الإيجار ، وقد يعقد كذلك دون مدة محددة ، وأخيرًا
فأن نص المادة 563 من القانون المدني أجازت إثبات مدة عقد الإيجار بعيدًا عن صلب عقد الإيجار ذاته
يستفاد ذلك من عبارة النص 000 أو تعذر إثبات المدة المدعاة 000 أي مدة عقد
الإيجار ، فمسألة المدة في عقد الإيجار هي مسألة يجوز إثباﺗﻬا ونفيها بعيدا عن صلب عقد الإيجار .
لذا فمدة عقد الإيجار من الأمور التي يجوز التصدي لها قضاءًا من حيث تحديد تاريخ انتهاء
مدة العقد . فللقاضي فى ضوء ظروف كل دعوى على استقلال أن يحدد متى ينتهي عقد الإيجار ،
وفي ذلك يقرر أستاذنا الدكتور / عبد الرزاق السنهوري : إذا اتفق المتعاقدان علي ان يكون
الإيجار مؤبدا فهذا لا يجوز ، ولذلك إذا اتفقا علي مدة طويلة تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد ،
ويترك تحديد المدة الطويلة التي تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد للقاضي ، فينظر في كل عقد إلى
ظروفه وملابساته ، وفى ضوء ما سبق يصبح الحكم المسبق على كلمة مشاهرة وما يماثلها من
عبارات مضافة إلى المستقبل حكما غير صحيح قانونا ، بل الصحيح هو تحديد المعنى والمقصود فى
ضوء كل حالة تعاقد على حدة .
إثبات مدة عقد الإيجار فى ضوء وأحكام القانون المدني
أوضحنا أن عقد الإيجار المتضمن كلمة مشاهرة أو ما يماثلها من الكلمات أو العبارات
المضافة إلى زمن لا يعد خاليا من بيان المدة ( مدة عقد الإيجار ) كما أنه لا يعد معقودا لمدة غير
محدودة ، و الخلاف ينحصر فى تساؤلين .
قاضى الموضوع وتفسير كلمة مشاهرة وما يماثلها من عبارات غير محددة او مضافة الى زمن
التفسير أحد وسائلة وطرق تطبيق القانون ، والقاضى ملزم فى تفسير العقود تحديدًا - ومنها
عقد الإيجار - بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التي استعملاها
، صحيح أنه لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلا أن ذلك رهين ومشروط بأن تكون الألفاظ
والعبارات التي دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين ( المؤجر- المستأجر )
بالفعل ، فالعبرة باللفظ أو العبارة التي تعبر عن الإرادة وما اتجهت إليه فإذا أراد المتعاقدان شيء
محدد ولم تعبر الألفاظ والعبارات التي استعملاها عنه ، أو أدت لمعنى مخالف لذلك تحتم الأخذ
لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أو فى بمقصود
المتعاقدين منهما دون أن تتقيد بألفاظهما مستعينة فى ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابستها ولها
أن تستعين بالبينة والقرائن فى ذلك .
[1996/2/ [ نقض 1010 لسنة 64 ق جلسة 22
[ 1998/3/ [ نقض 9556 لسنة 64 ق جلسة 1
مبدأ حسن النية فى تفسير العقود يعنى وكما يتضح من حكم النقض أن على
محكمة الموضوع أن تلتزم عبارات العقد الواضحة شريطة أن تكون تلك العبارات والألفاظ
المستخدمة فى العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدان .
حق قاضى الموضوع فى تفسير العقد بما يراه أو فى بإرادة المتعاقدين لا يخوله حق التعلي
الانحراف بالمعنى الواضح إلى معنى أخر إلا إذا بأن بحكمة أسباب ذلك ، فحرية القاضى مقيدة
ببيان الأسباب التي أرتكن إليها ، ومعنى ذلك هو تأكيد لحق المحكمة الموضوع فى إقرار ما تراه أو
فى بإرادة المتعاقدين ولو خالف صريح اللفظ والعبارات ، القيد الوحيد هو تسبب هذا المسلك ،
وتبرير هذا المسلك يكون من خلال ما أدركته محكمة الموضوع لحقيقة الأمر من خلال تحقيقاﺗﻬا في
الموضوع وظروف الدعوى وما تجمع لديها من أدلة وقرائن .
حكم هام
في بيان المقصود بالمشاهرة وما يماثلها من العبارات المضافة إلى زمن
ومدي تأثيرها علي امتداد عقد الإيجار
الحكم الصادر فى الدعوى رقم 1143 لسنة 97
إيجارات آلى محكمة قليوب الكلية
والمؤيد استئنافياً تحت رقم 576 لسنة 30 ق
1998 - دائرة 14 إيجارات /4/ جلسة 15
محكمة بنها الكلية
حيثيات الحكم وأسبابه ومنطوقة
المحكمة
بعد سماع المرافعة والإطلاع على الأوراق والمداولة قانونا .
حيث أن واقعات هذه الدعوى حسبما يبين من أوراقها ومستنداﺗﻬا تخلص فى أى المدعى عقد لواء الخصومة فيها قبل المدعى عليه بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة القناطر الخيرية فى
89/10/ 96/12/3 وأعلنت قانونا قال فيها شرحا لدعواه أنه وبموجب عقد إيجار مؤرخ 19
يستأجر منه المدعى عليه ما هو شقة مبينه الحدود والمعالم بالصحيفة والكائنة بناحية كفر الشرفا
الغربي التي لا يسري عليها أحكام قانون إيجار الأماكن من حيث امتداد عقد الإيجار وإنما يطبق عليها القواعد العامة فى القانون المدني ولما كانت الأجرة الشهرية هي 45 جنيه ومن ثم ينعقد لمدة
دفع الأجرة وقد قام المدعى بإنذار المدعى عليه بإخلاء العين المؤجرة طبقا للمادة 563 مدني إلا أنه لم يمثل الأمر حدا بالمدعى لإقامة دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإﻧﻬاء عقد الإيجار سند التداعي
وإخلاء المدعى دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإﻧﻬاء عقد الإيجار سند التداعي وإخلال المدعى عليه من العين محله وتسليمها للمدعى خالية مما يشغلها وإلزامه بالمصروفات والأتعاب بحكم مشمول
بالنفاذ المعجل .
- وحيث ساند المدعى دعواه بحافظة مستندات طويت على
1) أصل عقد الإيجار سند التداعي . )
96 معلن له فيه رغبته فى إﻧﻬاء /11/ 2) ًأصل إنذار على يد محضر معلن من المدعى عليه فى 13 )
. 1996/12/ عقد الإيجار ابتداء من 1
وحيث تداول نظر الدعوى أمام محكمة القناطر على النحو المبين بمحاضر جلساﺗﻬا والتي مثل ﺑﻬا
التداعي كل بوكيله وقدم الحاضر عن المدعى شهادة يفيد عدم خضوع قرية كفر الشرفا الغربي (
أحكام قانون إيجار الأماكن وقدم الحاضر عن المدعى عليه بمذكرة بدفاعه .
97 قضت محكمة القناطر محكمة الخيرية الجزئية بعدم اختصاصها /7/ وحيث أنه بجلسة 31
قيمتها بنظر الدعوى وبإحالته إلى هذه المحكمة 0 وأسست قضاؤها على سند من أن الثابت بعقد
الإيجار سند التداعي أن مدته لأجل غير مسمى بما يصبح غير محدد المدة وتضحى فيه الدعوى
بطلب فسخه وإﻧﻬاءه غير مقدرة القيمة وينعقد للمحكمة الكلي
وحيث تداول نظر الدعوى إمام هذه المحكمة على النحو المبين بمحاضر جلساﺗﻬا والتى مثل ﺑﻬا
97 قرر الحاضر عن المدعى أنه لم يطعن على الحكم /10/ طرفي التداعي كل بوكيله وبجلسة 8
القضاء بعدم اختصاص محكمة القناطر قيميًا بنظر الدعوى وإحالته إلى هذه المحكمة وطلب الحاضر
عن المدعى عليه بندب خبير فى الدعوى 00 وبذات الجلسة قررت المحكمة أن يصدر حكمها فى
الدعوى بجلسة اليوم 00
( وحيث أن المحكمة تشير تقديما لقضائها إلى أنه من المقرر قانونا وفقا لمفهوم المادة ( 110
مرافعات على أن " وتلتزم المحكمة المحال إليها فى الدعوى بنظرها " ومفاد ذلك أن المحكمة المحال
إليها فى الدعوى تلزم بنظر الدعوى ولا يجوز لها أن تعيد بحث اختصاصها وإنما عليها التسليم لهذا
الاختصاص ولو كان الحكم في نظرها خاطئا بل إنما تتقيد بأسباب التي بنى عليها الحكم الصادر
بعدم الاختصاص والإحالة والمترتبة بمنطوقة ارتباطا لا يقبل التجزئة 000 فإذا كانت المحكمة قد
قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى على أساس أن نتيجة الدعوى مبلغ معين لا يدخل فى
اختصاصها فأﻧﻬا تتقيد بالقيمة التى أوردﺗﻬا للدعوى وسند ذلك التقدير راجع في ذلك الدفوع في
قانون المرافعات فقها وقضاءا للمستشار عزمى البكري طبعة 1996 ص 240 طعن رقم 338
1511 لسنة - 76/3/ 72 طعن رقم 499 لسنة 41 ق جلسة 29 /5/ لسنة 37 ق جلسة 9
81 . ومن ثم فإن ذلك الحكم بمنطوقة بالإحالة وبالأسباب المرتبطة بذلك /6/ 48 ق جلسة 24
المنطوق ارتباطا وثيقا والتي كانت سببا فى تقدير الدعوى وفيها أسس وسند ذلك التقدير تكون ذات حجة أمام المحكمة المحال إليها طالما لم يطعن على ذلك الحكم ولو كان قد بنى على قاعدة قانونية غير صحيحة لن قوة الأمر المقضي به تعلو على اعتبارات النظام العام طعن رقم 649
87 ) وقضى أنه متى كانت محكمة بندر الفيوم الجزئية قد قضت /12/ لسنة 54 ق جلسة 29
بعدم اختصاصها فيما بنظر الدعوى وإحالتها إلى المحكمة الابتدائية تأسيسا على أن عقد الإيجار عين التداع قد انعقد لمدة غير محددة ومن ثم أصبحت الدعوى غير مقدرة القيمة 00 وقد صار
ذلك الحكم ﻧﻬائيا بعدم استئنافه ومن ثم فإنه يجوز قوة الأمر المقضي بالنسبة لمنطوقة وما أقيم عليه
بغير أسباب مرتبطة به ويتعين على المحكمة المحال إليها الدعوى أن تتقيد به حتى ولو كان قد .
فإذا استوفت الحكم الصادر فى الدعوى من المحكمة المحال إليها " المحكمة الابتدائية " وقضى
استئنافيا بعدم جواز الاستئناف لصدره فى دعوى لكل بينهما عن النصاب الانتهائي للمحكمة__
التى أصدرته المحكمة الابتدائية فإن ذلك الحكم يكون قد خالف القانون بما يوجب نقض حالة إهداره لقوة الأمر المقضي به التى جازها قضاء المحكمة الجزئية فى خصوص قيمة الدعوى طعن رقم
( 90/6/ 2861 لسنة 59 ق جلسة 4
هذا ومن المقرر قانونا أن منطوق الحكم هو الذي يحدد حجية الشيء المحكوم به إلا أنه إذا كانت الأسباب التي أدت للمنطوق مرتبطة به ارتباطا وثيقا بحيث لا يقوم له قائمة إلا ﺑﻬا فإن تكون معه
وحدة لا يتجزأ ويرد عليها ما يرد عليه من قوة الأمر المقضي " مفهوم الطعن 1346 لسنة 51
( 86/4/ ق جلسة 3
كما أنه من المقرر قانونا أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام قانونا إيجار الأماكن عقد قانونا ولو انتهت مدته 00 كما أن الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني وأن كان يتسم بصفته التأقيت في مدته غلا أن المشرع لم يعين مدة معينه كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون
كما لم يحدد حد أدنى ومن ثم يجب أعمال إرادة المتعاقدين فى تلك المدة والتي ترد بالعقد مادام لا
تخالف تلك المدة نصًا فى القانون كأن يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينه كما فى حالة ان يملك حق الإرادة فقط 0وإذا ورد عقد الإيجار مؤيدا فإن كان لأجل غير مسمى فإنه لا يجوز ان تزيد مدته فى اية حالة علي ستين سنة غلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر " راجع فى ذلك
المفهوم - الوسيط فى شرح القانون المدني للسنهورى - الجزء السادس - الإيجار والعارية -
اﻟﻤﺠلد الأولى طبعة 88 ص 197 وما بعدها )
وحيث أنه لما كان ما تقدم وكان المدعى قد أقام دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإﻧﻬاء عقد الإيجار سند
89 حالة عدم خضوعه لأحكام قانون إيجار الأماكن ورغبته فى ذلك /1/ التداعي المؤرخ 19
الإﻧﻬاء لانتهاء مدته الشهرية - مدة وقع الأجرة - وكانت الدعوى وقد نظرت أمام محكمة القناطر الخيرية والتي قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وأسست قضاؤها بذلك المنطوق على أسباب وثيقة به ومرتبطة به ارتباطا لا يقبل التجزئة حاصلها أن الثابت بعقد الإيجار أنه قد أنعقد لمدة غير محددة إذ انعقد لأجل غير مسمى فإنه وأخذا بحجية ذلك الحكم منطوقا وأسبابا ولجواز أن ينعقد عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني لا مضى مدة فإن جاءت تلك المدة بما لا يزيد عن ستون عاما وهو مدة لم يصل عقد الإيجار سند التداعي في مدته إليها بعد فضلا عن أعمال شريعة المتعاقدين في ذلك العقد بانعقاده لأجل غير مسمى مما تضحي معه دعوى المدعى الماثلة بإشهاره لكونه قد انعقد مشاهرة وقد خالفه صحيح القانون والواقع متعينا معه والحال كذلك القضاء فى موضوع هذه الدعوى بالرفض وذلك على النحو المبين بمنطوق هذا الحكم
وحيث أنه وعن المصروفات شاملة أتعابا المحاماة فتلزم ﺑﻬا المحكمة المدعى وقد خسر التداعي عملا
. بمفهوم المادتين ( 184 ) مرافعات ، 187 من قانون المحاماة الرقيم 17 لسنة 83
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الدعوى وألزمت المدعى بالمصروفات وعشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق